Crowdfunding inmobiliario: qué ha pasado con Housers y qué riesgo asumes

Un 10 % anual con un inmueble detrás suena a lo más sólido del mundo. No lo es. El inmueble es del promotor; tú, en la mayoría de proyectos de crowdfunding inmobiliario, tienes un préstamo. Y suele ser el préstamo que el banco no ha querido conceder.

Qué ha pasado con Housers, en orden

Housers nació en 2015 como la primera plataforma de crowdfunding inmobiliario de España. Desde 50 euros se podía participar en proyectos inmobiliarios con un interés de entre el 10 y el 13 % anual. En mayo de 2017 la CNMV la autorizó como plataforma de financiación participativa.

En 2019 la CNMV le impuso tres sanciones que suman 215.000 euros: dos muy graves, por fallos de información al inversor y por realizar actividades sin autorización, y una grave, por publicar un proyecto que no cumplía los requisitos.

Después, muchos proyectos se retrasaron. Según elDiario.es, el modelo de comisiones incluía hasta un 6 % al inicio, 100 euros por cada aviso de impago y 2.000 euros por cada reestructuración. Según laSexta, la plataforma habría canalizado 150 millones de euros, de los que 66 no se han devuelto. La propia empresa afirma haber devuelto algo más de 72 de casi 150 millones canalizados en 456 proyectos. En febrero de 2026 cambió de accionistas y de nombre, y sigue inscrita en el registro de la CNMV. Varios inversores llevan más de cinco años con decenas de miles de euros bloqueados; lo jurídico lo decidirán los tribunales.

Lo que compras de verdad: un préstamo, no un piso

En la versión de préstamo (crowdlending) no compras un trozo del edificio. Prestas dinero a un promotor a cambio de un interés fijo. Si el promotor fracasa, el inversor pierde su dinero.

Eso genera una asimetría incómoda. Si prestas 3.000 euros al 10 % y la promoción sale muy bien, cobras 300 euros, ni uno más. Si la obra se tuerce, la pérdida puede ser de los 3.000 euros enteros. Tu beneficio tiene techo. Tu pérdida, no.

Un banco conoce esta asimetría y por eso cada préstamo pasa por un comité de riesgos que puede decir que no. Si la deuda bancaria es más barata, ¿por qué un promotor acepta pagar un 10 o un 12 % más comisiones? A veces porque los bancos no financian esa fase; otras, porque nadie más le presta. El riesgo que el banco rechazó lo asumes tú, sin comité.

Por qué la garantía hipotecaria protege menos de lo que parece

Casi todas las fichas incluyen «préstamo con garantía hipotecaria» y un LTV (loan to value, lo prestado frente al valor del inmueble) del 60 % o menos. Hay tres matices que rara vez se explican:

1. El LTV suele calcularse sobre el valor futuro, con la obra terminada y vendida. Sobre lo que vale hoy, el porcentaje real es bastante más alto.
2. La garantía solo importa cuando algo sale mal. Ejecutarla puede llevar años de juzgados, y en un concurso Hacienda y la Seguridad Social cobran por delante.
3. Estás atomizado. Ningún inversor, por sí solo, tiene fuerza para negociar con el promotor ni decidir cuándo ejecutar. Lo delegas todo en la plataforma.

Crowdfunding frente a un fondo de inversión

Comparar con un fondo ayuda a ver dónde está el riesgo:

• Liquidez. Un préstamo a 18 o 24 meses no se puede vender antes. Un fondo UCITS se reembolsa normalmente en días.
• Diversificación. Quince proyectos dependen del mismo ciclo inmobiliario español; un fondo reparte entre cientos de empresas, sectores y países.
• Custodia. En un fondo, tus participaciones son patrimonio separado y un depositario vigila a la gestora. En el crowdlending no hay un fondo que cubra un préstamo impagado.
• Fiscalidad. Los intereses de un préstamo tributan cada año. En un fondo no pagas hasta que reembolsas, y puedes traspasar de un fondo a otro sin pasar por Hacienda.

El crowdlending es legal y está regulado. Desde el reglamento europeo de 2020, las plataformas deben advertir al inversor no experimentado cuando invierte más de 1.000 euros o el 5 % de su patrimonio en un proyecto, y darle cuatro días para desistir. Pero estar regulada no significa que alguien responda si el promotor no paga.

Cuatro preguntas antes de pulsar «invertir»

1. ¿Compro un inmueble o presto dinero? Si es un préstamo, lo máximo que ganas es el interés y puedes perderlo todo.
2. ¿Sobre qué valor se calcula el LTV? Si es el valor futuro de la obra terminada, el colchón real es mucho menor.
3. ¿Cómo gana dinero la plataforma? Si cobra por colocar y por reestructurar, sus incentivos no son los tuyos.
4. ¿Puedo esperar tres o cuatro años más de lo previsto? Si la respuesta es no, ese dinero no debería estar ahí.

La idea de fondo

Un 10 % siempre tiene una razón. Cuando quien cobra por colocar no pierde nada si el proyecto falla y quien lo pierde todo no puede hacer nada, el reparto de incentivos está mal diseñado, tenga el logo que tenga la plataforma. Antes de invertir, entiende qué compras y quién responde si sale mal.

Este contenido es educativo y no constituye asesoramiento financiero ni una recomendación de compra, venta o contratación de ningún producto o servicio. Los datos sobre Housers/Crowpire proceden de información publicada por elDiario.es, laSexta, la CNMV y la propia empresa a fecha 27-09-2026.

Última actualización: 29 de octubre de 2026.

Eduardo Estallo