Mayores de 65: vender la vivienda y los fondos sin tributar por la ganancia

Actualizado:

8/10/2026

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Hay una frontera fiscal que casi nadie tiene en el calendario: los 65 años. Al cumplirlos, la Ley del IRPF te ofrece dos vías para vender patrimonio sin tributar por la ganancia. Conviene conocerlas con antelación, porque la fecha de venta puede cambiar la factura en decenas de miles de euros.

Dos vecinos, la misma operación y 77.960 € de diferencia

Antonio tiene 66 años. El año pasado vendió su casa de toda la vida por 400.000 € (la compró por 150.000) y rescató 240.000 € de unos fondos que acumulaban 90.000 € de ganancia. En total, 340.000 € de plusvalías en el mismo ejercicio. Por esas ventas, su cuota en la renta fue cero.

Su vecino Julián, con 64 años, hizo algo muy parecido. Su factura fue de 77.960 €. Los números salen de aplicar la escala del ahorro (del 19 % al 30 % según el tramo): 58.380 € por los 250.000 € de ganancia de la vivienda y 19.580 € por los 90.000 € de ganancia en fondos. Puedes repasar esos tramos en el artículo sobre los tramos del ahorro del IRPF.

Regla 1: la vivienda habitual, exenta

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta. Da igual que sean 50.000 € o 500.000 €, y no tienes que reinvertir en nada. Está recogida en el art. 33.4.b de la Ley del IRPF y, para un jubilado propietario, es probablemente la regla más potente del impuesto.

Regla 2: el resto de ventas, si conviertes el dinero en una renta vitalicia

Fondos, acciones, una segunda vivienda, un local. Si tienes 65 años o más y vendes con ganancia, esa ganancia queda exenta siempre que destines el importe de la venta, con un máximo de 240.000 € por persona, a una renta vitalicia asegurada en un plazo de 6 meses (art. 38.3 de la Ley del IRPF).

Una renta vitalicia es un contrato con una aseguradora: entregas un capital y ella te paga una cantidad mensual mientras vivas. Antonio destinó sus 240.000 € y cobra su renta cada mes. Sus 90.000 € de ganancia en fondos, que habrían costado 19.580 € de impuesto, quedaron exentos.

Además, la renta que cobra tributa poco. Solo una parte de cada mensualidad se considera rendimiento, y esa parte baja con la edad a la que se constituye la renta: a partir de los 70 años es el 8 %. Con una paga de 1.000 € al mes, tributarías por 80 €.

¿Y si vendo por más de 240.000 €?

La exención es proporcional. Si vendes por 300.000 € y solo destinas 240.000 € a la renta vitalicia, queda exento el 80 % de la ganancia y tributas por el resto. El límite es individual: si los fondos están a nombre de dos titulares, cada uno tiene su tope de 240.000 €, 480.000 € en total.

Lo que hay que tener en cuenta

Las dos reglas se pueden combinar en el mismo año, como hizo Antonio, pero tienen condiciones:

Es un billete de ida: si rescatas el capital de forma anticipada, pierdes la exención y tributas la ganancia que te habías ahorrado. La liquidez se sacrifica de verdad.
El plazo de 6 meses es estricto: fuera de plazo no hay exención.
Dependes de una aseguradora durante décadas, y una renta fija pierde poder adquisitivo con la inflación si no incluye revalorización.
La edad se mira en la fecha de venta: vender con 64 años y 11 meses es pagar; vender recién cumplidos los 65 es no pagar. Aquí el calendario es dinero.

¿Cuándo tiene sentido y cuándo no?

Tiene sentido si ya tienes 65 años (o los cumples pronto y puedes esperar), quieres simplificar tu patrimonio, te encaja cambiar un capital por una paga mensual de por vida y no vas a necesitar ese dinero de golpe. Suele encajar con perfiles conservadores o moderados que priorizan la tranquilidad sobre la rentabilidad.

No tiene sentido forzarlo si necesitas liquidez, si quieres dejar ese capital en herencia (la renta vitalicia estándar se extingue al fallecer, salvo que se contrate un capital de reserva, que reduce la paga) o si la ganancia acumulada es pequeña: no merece la pena inmovilizar 240.000 € para ahorrar una factura de un par de miles de euros. Y recuerda que en los fondos de inversión ya existe una herramienta para diferir impuestos sin edad mínima, el traspaso entre fondos.

Mi conclusión

Los 65 años son una frontera fiscal real. Al cruzarla, la vivienda habitual se puede vender sin tributar y el resto del patrimonio tiene una vía con exención hasta 240.000 €. Bien usada, la combinación puede suponer una diferencia de decenas de miles de euros, como los 77.960 € entre Antonio y Julián.

Pero la segunda regla tiene un peaje que no sale en el titular: la liquidez. El dinero queda convertido en una paga de por vida y deshacerlo tiene coste. Es una herramienta para ordenar la jubilación, no un atajo para no pagar.

Contenido con fines formativos e informativos. No constituye asesoramiento de inversión ni recomendación de contratación de ningún producto financiero. La fiscalidad depende de la situación personal de cada contribuyente y puede cambiar; consulta siempre con tu asesor antes de tomar decisiones patrimoniales.

Última actualización: 8 de octubre de 2026.

Eduardo Estallo